Sept ans après une décision de la Cour spéciale des terres et autres biens (CSTB) reconnaissant leurs droits, les acquéreurs de Kizingwe attendent toujours d’entrer en possession de leurs parcelles. Pire : pendant qu’ils patientent, l’État vient d’attribuer 50 hectares du même site à un nouveau projet immobilier. Une décision de justice ignorée ; un conflit foncier loin d’être clos. L’imbloglio.
Tout part d’une remise en question du titre de propriété des terres de Kizingwe, que le nommé Sebatutsi aurait acquises en 1972 auprès de Pierre Theys, lui-même troisième acquéreur, le premier les ayant reçues en bail emphytéotique de la colonisation belge en 1933. En 2002, Sebatutsi obtient l’autorisation de lotir ces terres. Un an plus tard, ses ayants droit s’associent à la Société immobilière publique (SIP) et à une société privée, Sesco, pour viabiliser et commercialiser les parcelles auprès de particuliers dès 2004. Au grand dam des acquéreurs, le lotissement est suspendu en 2009.
Que s’est-il passé entre cette suspension et 2019, année où la CSTB a rendu l’arrêt RSTBA 0263 dans le conflit opposant Sebatutsi à l’État ? Où en est l’affaire ? Empruntons la machine à remonter le temps.
Des terres au cœur d’un imbroglio foncier
Nous sommes en 2011, deux ans après la suspension des travaux de lotissement et de viabilisation. Alain Guillaume Bunyoni, alors chef de cabinet civil de feu le président Pierre Nkurunziza, écrit au ministre de la Justice pour lui demander la levée de l’ordonnance N°02/09 du 24 février 2009 suspendant les travaux d’aménagement et de lotissement du site Kizingwe I et d’attribuer leurs parcelles aux membres de l’APK (Association des Acquéreurs des Parcelles de Kizingwe).
Dans cette même correspondance, il est évoqué le fait que « maintenir l’ordonnance exposait l’État burundais à une lourde responsabilité et préjudiciait énormément ses intérêts, et ceux de tous les autres intervenants du projet ». Le ministère de la Justice adresse ensuite une correspondance au président de la Cour suprême pour lui enjoindre de lever l’ordonnance en question. C’est dans cette lettre qu’apparaît un autre acteur clé : la Banque de financement Shelter Afrique, auprès de laquelle le titre de propriété de Sebatutsi avait été déposé en garantie. Elle avait accepté de financer le projet Kizingwe à hauteur de 5 millions de dollars et en avait déjà décaissé 500 milles.
Le Burundi étant actionnaire de cette banque, le ministère de la Justice estimait que « le fait pour la justice de suspendre les travaux sur le site nuit inutilement à cette dernière [la banque] et à l’État lui-même ». Évoquant toujours l’ordonnance de suspension des travaux, la correspondance ajoutait que « si cela n’était pas arrivé, nul doute que cette banque aurait été entièrement désintéressée et que d’autres financements auraient été également accordés à notre pays pour promouvoir la politique de l’habitat ».
La lettre mentionne également d’autres lésés : la SIP, qui exécutait des prestations rémunérées ; la succession Sebatutsi, qui supportait les intérêts bancaires liés aux 500 000 dollars déjà décaissés ; et les acquéreurs, qui avaient le droit d’accéder à leurs parcelles.
Une justice qui tranche… sans régler le litige
En 2014, l’affaire atterrit devant la CNTB. Plusieurs familles affirment avoir été spoliées par feu Sebatutsi en 1972 ; ce que ce dernier contestait, soutenant avoir acquis légalement les terres auprès de Pierre Theys. Saisie par ces familles, la commission les déboute et rejette leurs revendications. Plutôt, conformément à sa mission d’identification des terres irrégulièrement acquises, la CNTB déclare que les terres en litige appartiennent au domaine privé de l’État.
Le litige est porté devant la Cour spéciale des terres et autres biens (CSTB) au deuxième degré, en 2018. La Cour confirme l’appartenance du terrain au domaine privé de l’État. Entre-temps, en 2014, les acheteurs des parcelles de Kizingwe s’étaient constitués en association, dénommée Acquéreurs des parcelles de Kizingwe (APK), pour défendre leurs intérêts. La Cour reconnaît la propriété des parcelles de Kizingwe aux membres de l’APK, qui sont des acquéreurs de bonne foi, « sous réserve des modes de régularisation à convenir avec la SIP ». Sauf que, sept ans après, les acquéreurs desdites parcelles attendent toujours qu’elles leur soient attribuées. Où est-ce que ça coince ?
Sept ans après, l’arrêt reste sans effet
Précision importante : l’APK n’était pas partie prenante au procès ; celui-ci opposait les ayants droit de Sebatutsi à l’État du Burundi. L’association était partie intervenante, ce qui explique qu’elle n’ait pas comparu quand l’un des ayants droit, Francis Ngaruko, a porté l’affaire devant la Cour de justice de l’EAC (EACJ). Mais, comment expliquer la non-exécution d’un arrêt rendu il y a sept ans ? Me Emery Patrick Nshimirimana, représentant légal de l’APK, ne le comprend pas, lui non plus.
Les parcelles représentent 110 hectares selon l’APK, contre 106 selon l’arrêt de la CSTB ; un écart encore inexpliqué. Le 12 août 2026, l’APK a saisi la Commission vérité et réconciliation (CVR) pour lui demander l’exécution de l’arrêt rendu le 1er février 2019. C’est en effet cette commission qui a hérité des affaires laissées en suspens par la CNTB et la CSTB. Mais est-ce bien à elle qu’incombe l’exécution de ces décisions de justice ?
Nous avons joint Pierre Claver Ndayicariye, président de la CVR. Il confirme que la commission a bien intégré dans ses attributions la gestion et la résolution des affaires foncières et des biens spoliés laissés en suspens par la CNTB et la CSTB, mais que les décisions rendues par ces deux organes n’engagent pas la CVR qui, à son tour, procède à ses propres enquêtes et en tire ses propres conclusions. Concernant la demande de l’APK, P.C Ndayicariye se montre catégorique : « la CVR ne reçoit pas les associations, ni même les avocats, mais uniquement les familles ou leurs représentants directs, dans le souci de rétablir la vérité historique. »
Nouvelles attributions, nouvelles inquiétudes
Pendant que l’APK se démène pour obtenir l’exécution de l’arrêt de la CSTB, un nouvel acteur est entré en jeu : la BDUSA, l’association de la diaspora burundaise aux États-Unis. Cette dernière porte un projet immobilier, Bujumbura Green City, avec l’ambition de construire 3 000 logements. Pour ce faire, l’État lui a attribué 50 hectares à Kizingwe.
Les services habilités ont-ils établi un plan cadastral de Kizingwe ? Ont-ils fourni à la BDUSA un extrait garantissant que le terrain attribué n’empiète pas sur celui réclamé par l’APK ? Car un chevauchement pourrait allumer un nouveau conflit. Ce qui est sûr : l’autorisation de bâtir n’a pas encore été délivrée, comme l’a confirmé Mme Alphonsine Niyonkuru, l’une des responsables de la BDUSA, lors de la Semaine de la diaspora panafricaine (29-30 juillet 2026).
La question, au fond, est simple : pourquoi l’État attribue-t-il ce terrain à un nouveau promoteur, alors que d’autres acquéreurs attendent depuis sept ans l’exécution d’une décision rendue en leur faveur ? N’est-ce pas là une situation de deux poids, deux mesures ?
Qui rendra justice aux acquéreurs de Kizingwe, finalement ? C’est là, la question qui reste.